Как увеличить свой доход от сдачи недвижимости в аренду?
Недавно на сайт прилетела заявка по поводу формирования плана. Суть вопроса была в следующем: есть недвижимость в Москве, которая на данный момент оценивается около 25 млн руб., и она сдается в аренду, являясь основным источником дохода. Но вот нюанс: раньше она приносила $3000, а сейчас — 80 000 руб. в месяц. В итоге человек задался вполне разумным вопросом, правильно ли он все делает?!
Кстати, очень показательный пример и лишнее подтверждение моих слов. Действительно, если посмотреть на весь развитый мир, куда мы, собственно, тоже движемся, то мы увидим, что ставки аренды жилой недвижимости там практически не растут и уже долгое время стоят на минимальных отметках. Поэтому и на Родине ждать чудес не стоит.
Задача этого запроса была простой: можно ли как-то иначе разместить капитал, если продать недвижимость? Естественно, можно! Но вариантов здесь будет о-о-очень и о-о-очень много, и все они, как вы понимаете, зависят от персональных характеристик. Но я сейчас накину вариантик на вентилятор.
Итак, у нас есть вполне конкретная задача — получение пассивного дохода, ибо раньше основным источником служила недвижимость. Предположим, что удастся ее продать за 25 млн рублей. Как мы можем поступить в таком случае? Для реализации этой задачи нам нужны активы, которые имеют стабильный денежный поток и ни при каких обстоятельствах не приведут к потере капитала. Учитывая размер капитала, человек будет иметь статус квал. инвестора, что даст ему доступ к зарубежным ETF-фондам.
На данный момент недвижимость приносит 80 тыс. руб. в месяц. От этого и будем отталкиваться, поскольку человек уже живет с этой суммой. Поэтому меняем жилую недвижимость на коммерческую и размещаем там столько капитала, сколько необходимо для получения тех же 80 тыс. руб. При доходности в 9% это около 10 млн руб. Если не хочется в коммерческую недвижимость — подойдут среднесрочные облигации с такой же доходностью, куда и размещаем те же 10 млн рублей.
Ранее в серии постов о пенсионном капитале я писал, что текущие пенсионеры должны иметь достаточный уровень риска, чтоб их портфели не теряли на инфляции. Так вот, при SWR в рублях на уровне 6% эта доля должна быть минимум 40% риска (акций и недвижимости). Но, как я и сказал, всё очень сильно зависит от персональных характеристик, поэтому пишу, как поступил бы я.
Итак, мы разместим 10 млн в коммерческую недвижимость. Это займет 40% портфеля. Еще 5 млн разместим в акции и благодаря тому, что у нас будет статус квал. инвестора, сможем купить зарубежные фонды на префы на те же 20% с доходностью в 5,5%, а 40% оставить в облигациях, причем разобьем так: 13-процентные длинные бонды США инвестиционного рейтинга с доходностью в 3%, 13% - гос. облигации EM с доходностью в 4% в долларах и наши российские среднесрочные облигации под 8-9%.
Что мы получим?
1. Денежный поток в размере ₽10 000 000 х 0,09 + $67500 х 0,05 + $44 000 х 0,027 + $44000 х 0,036 + ₽3 500 000 х 0,072 = 900 000 + 249 000 + 87 000 + 117 000 + 252 000 = 1 605 000 руб. вместо 960 000 руб.
2. Это будет ликвидный портфель, который легко подстраивается под любую экономическую и жизненную ситуацию! Как вы помните, в случае чего можно взять кредит под активы по очень аппетитным ставкам.
3. Это будет защита от снижения рубля, ибо на длинной дистанции рубль продолжит падать. Дело тут не в нефти или ставках (точнее, не только в них), а в том, что инфляция в рублях выше, чем в долларе! ВСЕ!
4. Нет дополнительных трат на ремонты и прочее! Настолько же надежно, как и квадратные метры, а доход практически в два раза выше. При этом портфель будет защищен от инфляции, потому что благодаря 60% в недвижимости и акциях он будет прирастать на размер инфляции, а по факту даже больше.
5. Денежный поток (что самое главное) тоже будет прирастать со временем😉
P.S. Здесь я указал лишь один из вариантов размещения текущего капитала. Хотя вполне реально сформировать еще с десяток, но все они будут зависеть от персональных характеристик и предпочтений. Просто повторюсь, что неправильное инвестирование всегда обходится дороже 😉
Кстати, очень показательный пример и лишнее подтверждение моих слов. Действительно, если посмотреть на весь развитый мир, куда мы, собственно, тоже движемся, то мы увидим, что ставки аренды жилой недвижимости там практически не растут и уже долгое время стоят на минимальных отметках. Поэтому и на Родине ждать чудес не стоит.
Задача этого запроса была простой: можно ли как-то иначе разместить капитал, если продать недвижимость? Естественно, можно! Но вариантов здесь будет о-о-очень и о-о-очень много, и все они, как вы понимаете, зависят от персональных характеристик. Но я сейчас накину вариантик на вентилятор.
Итак, у нас есть вполне конкретная задача — получение пассивного дохода, ибо раньше основным источником служила недвижимость. Предположим, что удастся ее продать за 25 млн рублей. Как мы можем поступить в таком случае? Для реализации этой задачи нам нужны активы, которые имеют стабильный денежный поток и ни при каких обстоятельствах не приведут к потере капитала. Учитывая размер капитала, человек будет иметь статус квал. инвестора, что даст ему доступ к зарубежным ETF-фондам.
На данный момент недвижимость приносит 80 тыс. руб. в месяц. От этого и будем отталкиваться, поскольку человек уже живет с этой суммой. Поэтому меняем жилую недвижимость на коммерческую и размещаем там столько капитала, сколько необходимо для получения тех же 80 тыс. руб. При доходности в 9% это около 10 млн руб. Если не хочется в коммерческую недвижимость — подойдут среднесрочные облигации с такой же доходностью, куда и размещаем те же 10 млн рублей.
Ранее в серии постов о пенсионном капитале я писал, что текущие пенсионеры должны иметь достаточный уровень риска, чтоб их портфели не теряли на инфляции. Так вот, при SWR в рублях на уровне 6% эта доля должна быть минимум 40% риска (акций и недвижимости). Но, как я и сказал, всё очень сильно зависит от персональных характеристик, поэтому пишу, как поступил бы я.
Итак, мы разместим 10 млн в коммерческую недвижимость. Это займет 40% портфеля. Еще 5 млн разместим в акции и благодаря тому, что у нас будет статус квал. инвестора, сможем купить зарубежные фонды на префы на те же 20% с доходностью в 5,5%, а 40% оставить в облигациях, причем разобьем так: 13-процентные длинные бонды США инвестиционного рейтинга с доходностью в 3%, 13% - гос. облигации EM с доходностью в 4% в долларах и наши российские среднесрочные облигации под 8-9%.
Что мы получим?
1. Денежный поток в размере ₽10 000 000 х 0,09 + $67500 х 0,05 + $44 000 х 0,027 + $44000 х 0,036 + ₽3 500 000 х 0,072 = 900 000 + 249 000 + 87 000 + 117 000 + 252 000 = 1 605 000 руб. вместо 960 000 руб.
2. Это будет ликвидный портфель, который легко подстраивается под любую экономическую и жизненную ситуацию! Как вы помните, в случае чего можно взять кредит под активы по очень аппетитным ставкам.
3. Это будет защита от снижения рубля, ибо на длинной дистанции рубль продолжит падать. Дело тут не в нефти или ставках (точнее, не только в них), а в том, что инфляция в рублях выше, чем в долларе! ВСЕ!
4. Нет дополнительных трат на ремонты и прочее! Настолько же надежно, как и квадратные метры, а доход практически в два раза выше. При этом портфель будет защищен от инфляции, потому что благодаря 60% в недвижимости и акциях он будет прирастать на размер инфляции, а по факту даже больше.
5. Денежный поток (что самое главное) тоже будет прирастать со временем😉
P.S. Здесь я указал лишь один из вариантов размещения текущего капитала. Хотя вполне реально сформировать еще с десяток, но все они будут зависеть от персональных характеристик и предпочтений. Просто повторюсь, что неправильное инвестирование всегда обходится дороже 😉
Clause de non-responsabilité
Les informations et les publications ne sont pas destinées à être, et ne constituent pas, des conseils ou des recommandations en matière de finance, d'investissement, de trading ou d'autres types de conseils fournis ou approuvés par TradingView. Pour en savoir plus, consultez les Conditions d'utilisation.